קנית דירה ישנה באזור פינוי בינוי? אנחנו תופרים מימון עם גרייס של עד 5 שנים — ההחזר החודשי כמעט שווה לשכירות שאתה גובה, עד יום הרווח הגדול.
ריבית בלבד עד 5 שנים · מימון עד 70% · ללא קנס פרעון מוקדם
פינוי בינוי לוקח 5-8 שנים עד שהמשקיע מקבל את הדירה החדשה. במהלך השנים האלה, אתה מחזיק דירה ישנה — בלי ממד, ללא שיפוצים, חלק מהבניין שעתיד להריסה. השכירות שאתה גובה על דירה כזו נמוכה משמעותית מהחזר המשכנתא הרגילה.
הבנק מציע מסלול ריבית בלבד לכל היותר 6 חודשים, ואז החזר מלא של קרן וריבית. אתה נכנס לתזרים שלילי קבוע של אלפי שקלים בחודש — לא בגלל שהעסקה רעה, אלא בגלל שמבנה המימון הסטנדרטי לא מותאם להשקעה כזו.
"קיבלתי 3,500 ₪ שכירות, שילמתי 8,200 ₪ משכנתא. הפער הזה — 4,700 ₪ בחודש מהכיס שלי — לאורך 5 שנים, פשוט שבר אותי לפני שהפרויקט בכלל אושר."
אתה משלם רק את עלות הכסף, לא מחזיר קרן על נכס שעוד לא הניב את הרווח שלו. ההחזר החודשי קרוב לסכום השכירות שאתה גובה — תזרים מאוזן עד יום שהפרויקט מתממש.
הבנק מסתכל על מחיר הקנייה ומגביל את עצמו ל-50%. אנחנו מסתכלים על השווי האמיתי של הנכס כולל הפוטנציאל — ומגיעים עד 70%. תוצאה: פחות הון עצמי תקוע בעסקה אחת, יותר הון נזיל להשקעות נוספות.
ביום שהפרויקט מתממש או ביום שאתה מוכר את הזכות — אתה סוגר את ההלוואה בלי שום קנס. הבנק היה גובה ממך עשרות אלפי שקלים. אצלנו, הרווח שלך נשאר שלך.
אנחנו בוחנים את הנכס, שלב ההכרזה בפרויקט, וצפי ה-upside. על בסיס זה — בונים את מבנה המימון.
ריבית בלבד עד לנקודת הרווח — מכירה, מיחזור, או סיום פרויקט. גמיש, בלי להתחייב ל-30 שנה.
אנחנו עובדים מול חברות ביטוח עם ניסיון בנכסי פינוי-בינוי. פחות שאלות, יותר מהירות.
ההפרש בין ריבית בלבד להחזר מלא הוא לא פרט טכני — הוא קובע אם ההשקעה נשימה או משתקת.
מחיר רכישה: 1,800,000 ₪
שכירות חודשית: 3,500 ₪
החזר חודשי: 7,500 ₪ (קרן + ריבית)
מכוסה משכירות: 3,500 ₪
הפרש מהכיס: 4,000 ₪ בחודש
5 שנים = 240,000 ₪ מהכיס לפני שהפרויקט בכלל מאושר
החזר חודשי: 5,400 ₪ (ריבית בלבד)
מכוסה משכירות: 3,500 ₪
הפרש מהכיס: 1,900 ₪ בחודש
החיסכון שלך: 2,100 ₪ בחודש × 60 חודשים = 126,000 ₪ שנשארים בתזרים שלך, לא בבנק
| קריטריון | הבנק | זיקית |
|---|---|---|
| שיעור מימון על נכס בפינוי-בינוי | עד 50% | עד 70% |
| ריבית בלבד (ללא החזר קרן) | עד 6 חודשים | עד 5 שנים |
| קנס פרעון מוקדם | סיכון משמעותי | ללא קנס |
| התאמה לנכסי פינוי-בינוי | לא | כן — ניסיון ספציפי |
| זמן לאישור עקרוני | עד שבועיים | עד 48 שעות |
| פריסה מקסימלית | עד 30 שנה | עד 40 שנה |
| תשלום עבור הייעוץ | לרוב כלול | לפי תוצאות בלבד |
אתה שוקל לקנות דירה באזור פינוי בינוי וצריך לתכנן את המימון נכון מההתחלה. כל אחוז של הון עצמי שתוכל לחסוך, וכל שקל של תזרים שלא יישחק — משחק תפקיד אם העסקה משתלמת או לא.
כבר קנית דירה באזור פינוי בינוי ולקחת משכנתא רגילה. התזרים השלילי החודשי שובר לך את התקציב, ואתה מבין שיש עוד 4-5 שנים עד שהפרויקט יתחיל. אנחנו יכולים למחזר את המשכנתא הקיימת למסלול ריבית בלבד — מצילים לך את התזרים ואת ההשקעה.
כבר יש לך 1-2 דירות להשקעה. אתה מזהה הזדמנות באזור פינוי בינוי — אבל לא רוצה שהעסקה הזו תרסן את התזרים מהדירות הקיימות שלך, ולא רוצה לתקוע הון עצמי גבוה בעסקה אחת.
"רן מהשרון. נכס ב-1.8 מיליון. 130,000 ₪ שנשארו אצלו — עוד לפני שמכר שקל."
רן קנה נכס ישן באזור שהוכרז לפינוי-בינוי בשרון. הוא ידע שהפרויקט ייקח 5–6 שנים — ושהרווח בסוף יהיה משמעותי. הבנק הציע לו החזר מלא כבר מהחודש הראשון. אנחנו בנינו לו מימון עם ריבית בלבד לכל תקופת ההמתנה. הפרש של 3,700 ₪ לחודש, 35 חודש — 130,000 ₪ שנשארו אצלו, לא אצל הבנק. כשהפרויקט הסתיים, הוא מכר, פרע ללא קנס, ויצא עם רווח מלא.
ריבית בלבד מול החזר מלא — השוואה מספרית | מהפכת הנדל"ן — התחדשות עירונית
ריבית בלבד (interest-only) פירושה שבכל חודש אתם משלמים רק את עלות המימון — הריבית — ולא מחזירים קרן. זה לא הנחה — זה מבנה שמתאים לנכסים שעדיין לא מניבים. כשהנכס "בשל" — מוכרים, פורעים, ומרוויחים. הקרן נשמרת עד הסוף.
עד 70% משווי הנכס — תלוי בשלב הפרויקט, סוג הנכס, ומדיניות הגוף המממן. הבנק לרוב מוגבל ל-50% על נכסים מסוג זה.
מבנה הריבית בלבד ממשיך — אתם לא נפגעים מעיכוב. התנאי הוא שהנכס עדיין בעל ערך וההלוואה תקינה. אנחנו בונים גמישות לכך מראש.
כן. בגלל שהחזר הריבית בלבד נמוך מהחזר מלא, נשאר לכם הון עצמי פנוי ויכולת אשראי גבוהה יותר להשקעה הבאה.
אצלנו — אפס קנס פרעון מוקדם. מכרתם? פרעתם. בלי עמלה, בלי קנס. זה קריטי למשקיעים שרוצים לנצל upside מוקדם.
חברות ביטוח לא כפופות לאותן מגבלות של בנק ישראל. הן בוחנות את שווי הנכס — לא רק את ההכנסה — ומאפשרות מימון גבוה יותר עם ריבית בלבד ממושכת יותר.
אנחנו גובים לפי תוצאות בלבד — תשלמו רק אם ההלוואה אושרה. אין עלות ייעוץ מראש.
כל נכס שונה, כל פרויקט שונה. הבנקאי של זיקית מתמחה בנכסי פינוי-בינוי — שיחה קצרה תבנה את המספרים הספציפיים שלכם.
התחל שיחה בוואטסאפ