כשהקונים נעלמו מהשוק — המוכרים החכמים עברו צד

שני סיפורים אמיתיים — בעל דירה שהפסיק להוריד מחיר ומחק את המודעה, ולקוח עסקת 20/80 שהבנקים סרבו לו — ואיך שניהם יצאו מהמצב בלי לוותר על שקל.

יש רגע שכל מוכר מגיע אליו. הוא מסתכל על המודעה שלו, רואה שהיא כבר חודשים על הלוח, ומחליט: "בסדר, אני מוריד עוד קצת." הוא לא עושה את זה כי הדירה שלו שווה פחות. הוא עושה את זה כי נגמרה לו הסבלנות. בשוק של 2026, שבו מעל 83,000 דירות עומדות ללא קונה, הרגע הזה מגיע מהר יותר מתמיד.

הסיפור הראשון: שש ירידות מחיר — ואז החלטה אחרת

זיהינו את יעקב דרך לוג השינויים של המודעה שלו. שש ירידות מחיר בתוך פחות משנה — מ-3.1 מיליון ועד 2.75 מיליון. דירה חדשה מקבלן בפרויקט MOMENT בבת ים, קומה 16, נוף לים. נכס שווה לגמרי — אבל יעקב היה בלחץ. מסירת המפתח הייתה פחות מחודשיים קדימה.

כשפנינו אליו, הצגנו לו גישה אחרת: במקום להמשיך להוריד, לקחת מימון גישור כנגד הנכס, למחוק את המודעה ולקנות לעצמו זמן. יעקב קיבל החלטה חכמה — מחק את המודעה לגמרי, השכיר את הדירה בינתיים, והחליט להמתין שנה לפחות. כשיחזור לשוק — הוא יחזור עם מודעה נקייה, נכס שלא "נשרף", ושנה שלמה של סבלנות מאחוריו.

הסיפור השני: הקונה שגילה שהוא בעצם מוכר

הוא נכנס לעסקת 20/80 לפני 3.5 שנים. שילם 20% — כ-420,000 שקל — ורכש דירה על הנייר ב-2.1 מיליון. חצי שנה לפני המסירה, לא מצא קונה במחיר שרצה. וה-80% — כ-1.68 מיליון שקל — עמדו להגיע.

כשהגענו אליו, הזמנו שמאות חדשה. השווי הנוכחי של הדירה: 2.7 מיליון שקל. כלומר, הנכס עלה ב-600,000 שקל. ואנחנו, בשונה מהבנקים, ממנים לפי שווי שוק נוכחי — לא לפי מחיר הרכישה.

עם שמאות של 2.7 מיליון, יכולנו להעמיד לו מימון שמכסה את ה-80% לקבלן — בלי שהוסיף שקל אחד מהכיס. הוא השלים את העסקה, קיבל מפתח, והשכיר את הדירה ב-5,500 שקל. ההחזר החודשי: 4,500 שקל — כלומר הדירה מממנת את עצמה ועוד מכניסה 1,000 שקל נוספים כל חודש. בעוד שנתיים, לפי הערכתנו, הוא ימכור סביב 2.7 מיליון — רווח של 600,000 שקל על השקעה התחלתית של 420,000 שקל.

מה שני הסיפורים האלה אומרים

שניהם הגיעו אלינו בנקודת לחץ. שניהם יצאו ממצב שנראה כמו קיר — כי הסתכלנו על הנכס שלהם לפי מה שהוא שווה היום, לא לפי מה שהם שילמו עליו בעבר. אנחנו מעמידים מימון החל מ-300,000 שקל ועד 80% משווי שוק הנכס.