הדירה ריקה, המשכנתא רצה, והמתווך אומר "עוד קצת סבלנות" — הגיע הזמן לשנות גישה

שני מוכרים שחשבו שהזמן עובד בשבילם — אחד עם דירה ריקה בתל אביב, אחד עם דירה ישנה ברמת גן. ואיך שניהם עברו מלהפסיד כל חודש לתזרים חיובי.

יש אמונה מאוד נפוצה בשוק הנדל"ן: דירה ריקה נמכרת מהר יותר. הקונה נכנס, רואה חלל נקי, ויכול לדמיין את עצמו שם. זה הגיוני בתיאוריה. אבל כשהשוק קפוא — הדירה הריקה לא נמכרת מהר יותר. היא פשוט עומדת ריקה. ועולה כסף.

הסיפור הראשון: תל אביב, דירה ריקה, 96 ימים על הלוח

דני רכש דירה חדשה מקבלן בפרויקט בצפון תל אביב. לא גר בה — קנה אותה להשקעה. ההחלטה שלו הייתה לא להשכיר: "אני לא רוצה לסבך עם שוכרים." שלושה חודשים אחר כך, הדירה עדיין ריקה. ארבע ירידות מחיר — מ-2.95 מיליון ל-2.37 מיליון. 580,000 שקל פחות בתוך פחות משלושה חודשים. והמשכנתא של 8,200 שקל בחודש יוצאת כל חודש — על דירה שלא מייצרת שקל.

הצגנו לדני תמונה אחרת: מימון גישור קצר שעוצר את הדימום של המשכנתא, והשכרת הדירה ב-7,800 שקל בחודש. ההחזר על הגישור: 5,400 שקל — כלומר הדירה עברה מלעלות לו 8,200 בחודש להכניס לו 2,400 שקל בחודש. במקביל — הסיר את המודעה מהלוח. וכשיחזור לשוק, יחזור עם מודעה נקייה.

הסיפור השני: רמת גן, דירה ישנה, שמונה ירידות מחיר

רונן ירש דירה ישנה ברמת גן. כל קונה שנכנס ראה את הדירה ואמר אותו משפט — "צריכה שיפוץ." ואז ניגש לנהל משא ומתן על המחיר בהתאם. רונן הוריד. ושוב. ושוב. שמונה ירידות בתוך שנה — מ-2.1 מיליון ל-1.72 מיליון. 380,000 שקל פחות — ועדיין לא מכר.

הפתרון: מימון גישור שכולל 42,000 שקל לשיפוץ ממוקד — מטבח, אמבטיה, צבע ותאורה. לא שיפוץ מלא — בדיוק מה שצריך כדי שהקונה הבא לא יגיד "צריך שיפוץ." הדירה המשופצת הושכרה ב-5,200 שקל בחודש. ההחזר החודשי על הגישור: 3,800 שקל. תזרים חיובי של 1,400 שקל בחודש. ובעוד שנתיים, לפי הערכתנו, רונן ימכור בסביבות 2.3 מיליון — חצי מיליון יותר ממה שהיה מקבל אם היה ממשיך להוריד מחיר.

המסר

כשהשוק קפוא, המתנה פאסיבית היא לא אסטרטגיה — היא עלות. ויש דרך לנהל את הזמן הזה בצורה אחרת. אנחנו מעמידים מימון החל מ-300,000 שקל ועד 80% משווי שוק הנכס, כולל מימון שיפוצים במקרים המתאימים.